Kurz gesagt: Ein Mehrfamilienhaus aufteilen heißt, es in einzelne Eigentumswohnungen zu zerlegen und diese einzeln zu verkaufen. Das kann mehr bringen als ein Ganzverkauf. Doch in vielen Städten braucht die Aufteilung eine Genehmigung, und der Preisvorteil von Wohnungen schrumpft. Ob es sich lohnt, entscheiden vier Verhandlungen.
Ist die Summe der Teile mehr wert als das Ganze? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer, die ein Mehrfamilienhaus aufteilen wollen. Lange war die Antwort einfach: Ja. Einzelne Wohnungen brachten pro Quadratmeter mehr als das ganze Haus.
2026 ist die Antwort schwieriger. Die Preise für Eigentumswohnungen lagen im dritten Quartal laut GREIX des Kiel Instituts zum ersten Mal seit mehr als zwei Jahren unter dem Vorjahr. Und in Berlin gilt das sogenannte Umwandlungsverbot bis Ende 2030 weiter.
In diesem Artikel lesen Sie, was die Aufteilung heute bedeutet. Und welche vier Verhandlungen über Ihren Erfolg entscheiden. Lesezeit: rund 8 Minuten.
„Wer Verhandlungen dem Zufall überlässt, überlässt seine Marge dem Markt.“
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen Überblick. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Inhalt
- Mehrfamilienhaus aufteilen: Was das bedeutet
- Mehrfamilienhaus aufteilen 2026: Warum es schwieriger geworden ist
- Die 4 Verhandlungen, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus aufteilen
- Ganzverkauf oder Aufteilung: die Entscheidungsmatrix
- Formulierungen, die funktionieren
- Einwände souverän beantworten
- Praxisbeispiel
- Was Sie diese Woche tun können
- Die wichtigsten Erkenntnisse
- FAQ
- Fazit
Mehrfamilienhaus aufteilen: Was das bedeutet
Bei der Aufteilung wird ein Mehrfamilienhaus rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen geteilt. Grundlage ist eine Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Danach kann jede Wohnung einzeln verkauft, beliehen oder vererbt werden. Das Haus bleibt baulich gleich. Es ändert sich nur das Eigentum. Dafür braucht es in der Regel eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde.
Der wirtschaftliche Gedanke: Viele einzelne Käufer zahlen zusammen oft mehr als ein Investor für das ganze Haus. Dieser Aufschlag ist der Grund für die Aufteilung. Und genau dieser Aufschlag steht 2026 unter Druck.
Mehrfamilienhaus aufteilen 2026: Warum es schwieriger geworden ist
Die Aufteilung ist 2026 aus zwei Gründen schwieriger: Das Recht ist strenger, und der Markt ist kälter. In angespannten Wohnungsmärkten brauchen Eigentümer oft eine Genehmigung. Gleichzeitig steigen die Preise für Eigentumswohnungen nicht mehr. Der Vorteil des Einzelverkaufs wird kleiner.
Das Recht: Nach § 250 Baugesetzbuch können die Länder Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmen. Dort braucht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine Genehmigung, wenn das Haus mehr als fünf Wohnungen hat. Berlin hat eine neue Verordnung erlassen. Sie gilt seit dem 1. Januar 2026 und läuft bis zum 31. Dezember 2030. Nach Angaben des Senats hat die Regel die Zahl der Umwandlungen in Berlin deutlich gesenkt. Auch Bayern und Hamburg haben Verordnungen nach § 250 BauGB erlassen. Welche Gebiete betroffen sind und wie lange die Regel gilt, ist Landessache. Prüfen Sie das für Ihr Objekt im Einzelfall.
Der Markt: Eigentumswohnungen kosteten laut GREIX im dritten Quartal 2026 nominal 0,2 % weniger als ein Jahr zuvor, nach Inflation 3,0 % weniger. Sie stehen im Schnitt rund 94 Tage im Netz. Bei 22,4 % der Inserate wurde der Preis angepasst.
Was heißt das für Sie? Die alte Rechnung „aufteilen, einzeln verkaufen, mehr verdienen“ geht nicht mehr automatisch auf. Wer aufteilen will, muss heute genauer rechnen und besser verhandeln.
Wo genau wird verhandelt? An vier Stellen.
Die 4 Verhandlungen, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus aufteilen
Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilt, führt vier Verhandlungen gleichzeitig: mit der Behörde, mit den Mietern, mit den Käufern und mit der Bank. Jede hat eigene Interessen und eigene Regeln. Wer nur eine davon vorbereitet, verliert an einer der anderen.
Verhandlung 1: Die Behörde
In Gebieten mit Genehmigungspflicht ist die Behörde Ihr erstes Gegenüber. Das Gesetz nennt Fälle, in denen die Genehmigung zu erteilen ist. Ein Beispiel: wenn das Behalten ohne Aufteilung wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Das Bezirksamt Berlin-Neukölln verlangt dafür eine Aufstellung von Aufwand und Ertrag über 30 Jahre. Weitere Fälle sind die Erbauseinandersetzung, der Verkauf zur Eigennutzung an Familienangehörige und der Verkauf zur Eigennutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter.
Die Haltung, die hilft: Behandeln Sie die Behörde nicht als Gegner. Sie folgt Regeln. Liefern Sie vollständige Unterlagen und eine nachvollziehbare Rechnung. Eine saubere Akte ist hier Ihre stärkste Verhandlungsposition.
Verhandlung 2: Die Mieter
Die Mieter sind keine Randfigur. Sie sind potenzielle Käufer. Und sie haben Rechte. Bei einer Umwandlung haben Mieter ein Vorkaufsrecht für ihre Wohnung. Zudem gelten längere Fristen für Eigenbedarfskündigungen. Das Vorkaufsrecht steht in § 577 BGB. Nach § 577a BGB darf ein Käufer frühestens drei Jahre nach dem Erwerb wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Länder dürfen diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Berlin, Hamburg und München haben das getan. Und noch etwas macht die Mieter zur Schlüsselfigur: Wer an mindestens zwei Drittel der Mieter zur Eigennutzung verkauft, hat einen Anspruch auf die Genehmigung. Die Verhandlung mit den Mietern kann also der Weg zur Genehmigung sein.
Die Haltung, die hilft: Sprechen Sie früh und offen mit den Mietern. Wer erst über den Notar erfährt, dass sein Haus aufgeteilt wird, wird misstrauisch. Wer früh ein faires Angebot bekommt, kauft vielleicht selbst. Fragen Sie: Was ist Ihnen wichtig? Sicherheit? Ein fester Preis? Zeit für die Finanzierung?
Verhandlung 3: Die Käufer
Einzelkäufer verhandeln anders als Investoren. Sie kaufen oft zum ersten Mal, sie sind emotional, und sie vergleichen stark mit anderen Wohnungen. Bei 94 Tagen Vermarktungsdauer brauchen Sie einen Plan für viele kleine Verhandlungen statt für eine große.
Die Haltung, die hilft: Legen Sie für jede Wohnung Ziel- und Mindestpreis fest. Und entscheiden Sie vorher, wie viel Nachlass Sie insgesamt geben können, über alle Wohnungen. Sonst frisst die zehnte Verhandlung den Gewinn der ersten neun.
Verhandlung 4: Die Bank
Die Aufteilung dauert. Genehmigung, Teilungserklärung, Verkauf jeder einzelnen Wohnung. Ihre Finanzierung muss diese Zeit tragen. Verhandeln Sie mit der Bank über die Freigabe einzelner Wohnungen aus der Grundschuld und über den Zeitplan. Mit mehreren Finanzierern im Gespräch verhandeln Sie aus einer besseren Position.
Tipp: Planen Sie alle vier Verhandlungen auf einem Blatt. Wer die Behörde gewinnt, aber die Mieter verliert, hat am Ende ein aufgeteiltes Haus, das sich nicht verkauft.
Ganzverkauf oder Aufteilung: die Entscheidungsmatrix
Ob sich die Aufteilung lohnt, hängt von fünf Fragen ab. Je mehr davon Sie mit Ja beantworten, desto eher spricht das für eine Aufteilung. Bei vielen Nein-Antworten ist der Ganzverkauf meist der einfachere Weg.
| Frage | Spricht für Aufteilung | Spricht für Ganzverkauf |
|---|---|---|
| Ist eine Genehmigung nötig? | Nein oder gut begründbar | Ja, mit unsicherem Ausgang |
| Wollen Mieter kaufen? | Mehrere zeigen Interesse | Kaum Interesse |
| Wie groß ist der Preisabstand Wohnung zu Haus? | Deutlich, laut Bewertung | Gering |
| Haben Sie Zeit? | Ja, mehrere Jahre | Nein, Verkauf soll schnell gehen |
| Trägt Ihre Finanzierung die Dauer? | Ja | Nein |
Formulierungen, die funktionieren
Gute Formulierungen bei der Aufteilung schaffen Vertrauen, vor allem bei Mietern. Sie zeigen Respekt und öffnen das Gespräch über Interessen. Diese Sätze können Sie übernehmen:
- An Mieter: „Bevor jemand anderes davon hört, möchte ich mit Ihnen sprechen. Was wäre Ihnen wichtig, wenn Sie Ihre Wohnung kaufen könnten?“
- An die Behörde: „Welche Unterlagen brauchen Sie, damit Sie unseren Antrag vollständig prüfen können?“
- An Käufer: „Der Preis ist gut begründet. Was könnte ich Ihnen bei Termin oder Übergabe entgegenkommen?“
- An die Bank: „Wie sieht Ihre Freigabe einzelner Wohnungen aus? Ich spreche parallel mit einem weiteren Finanzierer.“
Einwände souverän beantworten
| Ihr Gegenüber sagt … | Sie antworten … |
|---|---|
| Mieter: „Sie wollen uns doch nur loswerden.“ | „Ich verstehe die Sorge. Deshalb spreche ich zuerst mit Ihnen. Ihre Rechte bleiben bestehen.“ |
| Mieter: „Das kann ich mir nie leisten.“ | „Lassen Sie uns rechnen. Was wäre für Sie eine tragbare Monatsrate?“ |
| Käufer: „Die Wohnung ist vermietet, das ist ein Nachteil.“ | „Für Kapitalanleger ist das ein Vorteil: Die Miete läuft vom ersten Tag.“ |
| Bank: „Das Projekt dauert uns zu lange.“ | „Hier ist der Zeitplan mit allen Schritten. Welcher Punkt macht Ihnen Sorge?“ |
Praxisbeispiel
Ein Beispiel aus Berlin: Der Senat hat 2021 die erste Umwandlungsverordnung erlassen. Seitdem ist die Zahl der vollzogenen Umwandlungen laut Senat erheblich gesunken. Seit dem 1. Januar 2026 gilt eine neue Verordnung bis Ende 2030. Für viele Eigentümer führt der Weg zur Aufteilung damit über die Mieter: mit Kaufverträgen von mindestens zwei Dritteln, die unter der Bedingung der Genehmigung stehen.
Meine Einordnung nach NOWAK 360®: Bei der Aufteilung entscheidet die Auftragsklärung. Was wollen Sie wirklich: den höchsten Gesamterlös, einen schnellen Ausstieg oder ein gutes Verhältnis zu langjährigen Mietern? Diese Antwort entscheidet, ob Sie aufteilen.
Was Sie diese Woche tun können
- Prüfen Sie, ob Ihr Haus in einem Gebiet mit Genehmigungspflicht liegt.
- Lassen Sie den Wert des Hauses als Ganzes und den Wert der einzelnen Wohnungen schätzen.
- Beantworten Sie die fünf Fragen der Entscheidungsmatrix.
- Lassen Sie die rechtlichen Schritte von einem Fachanwalt prüfen.
- Planen Sie das erste Gespräch mit den Mietern, bevor Sie etwas einreichen.
Die wichtigsten Erkenntnisse
- Aufteilen heißt: ein Haus, viele Eigentumswohnungen, viele Käufer.
- In angespannten Märkten braucht die Umwandlung oft eine Genehmigung. In Berlin gilt das bis Ende 2030.
- Wohnungspreise liegen 2026 erstmals seit mehr als zwei Jahren unter dem Vorjahr. Der Aufschlag schrumpft.
- Hinter jeder Aufteilung stehen vier Verhandlungen: Behörde, Mieter, Käufer, Bank.
- Mieter sind potenzielle Käufer. Frühe, offene Gespräche zahlen sich aus.
- Ein Nachlass-Budget über alle Wohnungen schützt Ihren Gewinn.
FAQ
Darf ich mein Mehrfamilienhaus einfach aufteilen?
Das hängt vom Ort ab. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Umwandlung bei Häusern mit mehr als fünf Wohnungen genehmigungspflichtig sein. Ob das für Ihr Haus gilt, erfahren Sie bei der Gemeinde oder einem Fachanwalt.
Was ist das Umwandlungsverbot?
Umgangssprachlich meint man damit § 250 Baugesetzbuch. Er erlaubt den Ländern, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in angespannten Märkten unter eine Genehmigung zu stellen. Ein echtes Verbot ist es nicht, denn das Gesetz nennt Fälle, in denen die Genehmigung zu erteilen ist.
Lohnt sich die Aufteilung 2026 noch?
In manchen Fällen ja, in vielen ist es knapper geworden. Die Wohnungspreise steigen nicht mehr, und die Vermarktung dauert länger. Rechnen Sie Ganzverkauf und Aufteilung ehrlich gegeneinander.
Haben Mieter ein Vorkaufsrecht?
Ja, bei einer Umwandlung in Eigentumswohnungen haben Mieter in der Regel ein Vorkaufsrecht für ihre Wohnung. Geregelt ist das in § 577 BGB. Die Details sollten Sie rechtlich prüfen lassen.
Wie lange dauert eine Aufteilung?
Das hängt von Genehmigung, Unterlagen und Verkauf ab. Rechnen Sie eher in Jahren als in Monaten, wenn Sie alle Wohnungen einzeln verkaufen wollen. Wer an Käufer verkauft, die selbst einziehen wollen, muss zudem die Kündigungssperrfrist einplanen: in Ballungsräumen oft zehn Jahre.
Fazit
Ist die Summe der Teile mehr wert als das Ganze? 2026 lautet die ehrliche Antwort: manchmal. Das Recht ist strenger, der Markt kälter. Wer trotzdem ein Mehrfamilienhaus aufteilen will, gewinnt nicht mit einer guten Idee, sondern mit vier gut vorbereiteten Verhandlungen.
Und eines gilt hier besonders: Wer außen stark verhandeln will, braucht innen Klarheit. Viele Eigentümer kennen ihre Mieter seit Jahren. Fragen Sie sich ehrlich, wie Sie mit ihnen umgehen wollen. Diese Haltung spüren Ihre Mieter in jedem Gespräch.
Komplexe Verhandlungen mit vielen Beteiligten sind ein Schwerpunkt meiner Beratung. Wenn Sie vor einer Aufteilung oder einem Verkauf stehen: Verhandlungsberatung. Wie Sie als Käufer vorgehen, lesen Sie in Mehrfamilienhaus kaufen: 7 Hebel für einen besseren Preis. Die Verkäuferseite beleuchtet Mehrfamilienhaus verkaufen: 6 Wege, den Preis zu halten.
Vortrags- und Keynote-Anfragen: Falko Nowak, Nowak Consulting GmbH, +49 331 235 2107, info@nowak-negotiations.com
Quellen
- Kiel Institut für Weltwirtschaft, GREIX-Kaufpreisindex Q3 2026, 05.11.2026: kielinstitut.de
- Senatsverwaltung Berlin, Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB: berlin.de
- Bezirksamt Neukölln, Merkblatt Umwandlung nach § 250 BauGB: berlin.de
- Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, § 250 BauGB: stmb.bayern.de
- Freie und Hansestadt Hamburg, Verordnung nach § 250 BauGB: hamburg.de
- Haufe, BGH zur Kündigungssperrfrist (10 Jahre in München und Berlin): haufe.de
- Gesetzestext § 250 BauGB: gesetze-im-internet.de
Viel Erfolg!
Ihr Falko Nowak, Der Lebensverhandler® – Verhandlungsführer mit Methode NOWAK 360®